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鬱亮全面詳解萬科觀點—— 謹慎樂觀，積極應對
日前，一份名為《萬科副總毛大慶內部講話》的速記稿在網上廣泛傳播。短短數日中，"萬科高管看空全國樓市"等標題迅速占據各類傳媒版面，引發公眾關於樓市前景的新一輪熱議。這份稿件的觀點是否來源於萬科高管？萬科對樓市的真實看法究竟是怎樣的？樂居就這些問題對萬科管理層進行瞭獨傢專訪。
樂居先就速記稿的真實性向萬科高級副總裁毛大慶進行核實。對於網上流傳的這份稿子，毛大慶顯得非常無奈。他表示，不久前確實參加過一個內部分享交流活動，參會者主要是行業內的部分企業老總和一些研究人員，由於彼此之間很熟悉，加上目前的地價依然高企，一些同行對市場還過於樂觀，他的發言以提示風險為主，希望能盡可能喚醒大傢的危機感。現場也不都是他一個人在講。沒想到的是，會有人將討論、問答的內容糅合在一起，以他個人講話的名義對外發佈，再經過一些"標題黨"式的轉載放大，就變成瞭他"看空行業"。
毛大慶表示，能做到基業長青的企業，往往都有強烈的危機感。很多優秀企業，都一直在討論"自己的冬天"、"我們離死亡還有多遠"。萬科也一直強調"如履薄冰，如臨深淵"的憂患意識，這正是萬科穩健經營風格的重要來源。而當前房地產行業一個嚴重的問題，就是地價一直居高不下，反映出過度樂觀的情緒還沒有完全恢復理性。這樣的情況下，在行業內部澆一澆冷水，是有必要的。但如果將企業的憂患意識、對風險的警示扭曲為對市場的悲觀，則有違他的本意。
那麼，對網傳"講話稿"中提到的一些主要問題，萬科究竟持什麼樣的觀點呢？樂居隨後對萬科總裁鬱亮進行瞭獨傢專訪。
樂居：您是否有看過網上流傳的這篇文章？是否認同其中的觀點？
鬱亮：這幾天很多人問我這個事情。我的回答：第一，它不能全面、準確反映萬科的觀點；第二，萬科對於行業的態度很明確，用八個字概括是"謹慎樂觀，積極應對"。我們在很多場合都表明過這個態度。從提示風險的角度，我贊成其中的一些觀點，行業已經進入下半場，企業對於可能存在的市場風險要有充分的認識，積極應對是必要的。
但是，積極應對的前提是對行業前景有信心，可以說以前是黃金時代，現在是白銀時代，輕輕松松誰都能賺錢的時代已經過去，但行業發展的空間仍然很大。中國的城市化還遠未結束，中國的經濟轉型、不動產精細化才剛剛開始。
從城市化的角度來看，2013年中國城市化率為53.7%，而日本1955年就已經達到56.1%。我們知道，日本房地產市場有兩個重要轉折點，一個是1974年，從高速發展轉向平穩發展；一個是1992年，出現瞭斷崖式的下跌。中國現在的情況，最多相當於日本的1974年前後。但隻看城市化率的話，日本1974年的城市化率也已經是74.9%。我們現在比他那個時候還低得多。當然我們現在城市化率的增長速度和日本1974年前差不多，都是每年1個點左右。
此外，我們研究瞭可以公開獲取歷史房價數據年限超過20年的全部26個國傢(或地區)1的房價及城市化率變動情況。其中，有7個國傢在可獲取歷史房價數據的某個年度，其城市化率與中國當前相同或相近：日本、韓國、愛爾蘭、葡萄牙、南非、瑞士和馬來西亞。這些國傢從城市化率與中國當前最接近的年度開始，第一次出現房價下跌，平均是在12.6年之後。第一次下跌持續的年數，平均為1.6年。下跌期間累計房價跌幅平均為5.9%。從第一次房價下跌到下一次房價下跌(如果有第二次房價下跌的話)，平均是在13.3年後。
註1：26個國傢(地區)列表
愛爾蘭、奧地利、澳大利亞、比利時、丹麥、德國、法國、芬蘭、韓國、荷蘭、加拿大、盧森堡、馬來西亞、美國、南非、挪威、葡萄牙、日本、瑞典、瑞士、泰國、西班牙、香港、新西蘭、意大利、英國。
而從經濟轉型和不動產精細化的角度來看，未來的客戶，無論是住宅客戶，還是消費地產、產業地產的客戶，需求和以前都會有很大的區別，原有存量的不動產難以滿足他們的需求。而無論是拆除重建，還是進行功能改造，都會給我們這個行業帶來很多的機會。隻是說，客戶的需求會越來越精細化，不止是面積越來越大這麼簡單。這就對企業的專業能力提出瞭更高的要求。你不僅要提供質量好的房子，還有提供全面的配套服務，甚至還要去營造良好的社區氛圍，因為好鄰居會變得越來越重要。
因此，隻要我們紮紮實實提高專業能力，靠產品、靠服務贏得客戶，我們的事業仍然有廣闊的平臺。所以萬科強調謹慎，也強調樂觀。如果不看好行業，萬科現在要做的就不是輕資產，而是零資產、退出原有的業務瞭。
前幾天這份東西出來後，大慶第一時間打電話給我喊冤，說媒體曲解瞭他的發言，把非公開場合下的提示風險變成瞭看空行業。我安慰他說不要緊，外界的看法我們控制不瞭，但是從內部管理的角度，如果每個一線公司總經理對市場都能保持足夠的敬畏，我反而更高興。過去，我在總部常常扮演"潑冷水"的角色，提示一線公司不要頭腦過熱。如果所有的一線公司都有這麼強的風險意識，作為總裁，我的擔心反而會少一些。
樂居：記錄稿中稱，重點關註的50個城市已明顯出現分化，這是否是萬科的觀點？
鬱亮：市場分化是沒有任何疑問的，應該已經成為業內共識。既然是分化，就不存在都好或都壞，而是既有壞的，也有好的一面。如果隻強調壞的一面，觀點就不全面。
去年的分化尤其明顯，大城市房價全面上漲；而很多內地三四線城市存貨積壓，賣得很困難。
今年這種分化預計會收斂一些。去年房價上漲較多的城市會存在價格阻力，供應增加也會導致市場降溫。而去年市況艱難的城市，隨著投資減少和供應下降，存貨壓力會有所緩解。
樂居：您是否認同其中提到的"兩個透支加一個收緊"？即二線城市由於土地供應過多，帶來瞭對未來市場去化能力的透支；以北京為代表的大城市雖然市場需求多，但地價飚升帶來對房價上漲空間的透支；另外，國傢對於銀行貸款、政策的收緊也使市場前景悲觀。
鬱亮：所謂兩個透支，和前面提到的市場分化其實是同一回事。兩類不同的城市所面臨的問題不一樣，各有不健康的一面，也各有相對健康的一面。去化能力被透支的內地三四線城市，土地市場沒有出現過熱。土地價格被透支的大城市，未來的需求還依然旺盛。這樣看問題，才更全面。
同時，這種透支也會被市場力量去平衡和糾正。去化能力被透支的城市，之後會減開工，新增供應會減少，主要是去存貨。土地價格被透支的城市，之後土地市場會降溫。
政策方面，隨著房價上漲的結束和供應變得充裕，之前一些行政手段是否還有必要存在也有瞭探討的空間。未來政策的主要變動方向，應該是逐漸轉向市場化。當然，作為企業，我們不應該寄希望於政策調整，還是應該踏踏實實做好自己的業務。
樂居：剛需對自住商品房的期待會影響咱們的銷售嗎？怎麼評價北京的自住商品房這個政策？
鬱亮：剛需對自住商品房有較高期待是完全可以理解的。一段時間之內，這可能導致一些自住購房者觀望。但最終，自住商品房不可能取代普通商品房。我看網上這篇文章中也說瞭，5000多套自住商品房，20、30多萬人在排隊申請。未來的市場，一定還是以普通商品房為主，自住商品房是一個補充。
萬科的產品定位，一直以來都立足於自住需求。我們今年1季度售出的房屋，144平米以下占比93%。自住需求對價格很敏感，所以萬科的策略是積極銷售，按照消費者願意接受的價格賣房子。
樂居：毛總提到北京未來會出現一批高價樓盤，銷售前景並不樂觀。您怎麼看？
鬱亮：還是前面那句話，萬科的產品主要面向自住客戶，高端樓盤很少。公司反對高價拿地。在二三線城市，萬科的產品由於實行裝修交付和采購優質補品，配置更高，平均售價一般高於城市均價，但在北京等高房價城市，萬科的平均售價往往是低於城市均價的。過去一年北京的高價地，沒有一塊是萬科拿的。我們有信心，未來還是用消費者願意接受的價格來賣房子。
附表：2013年萬科及所在城市住房平均售價比較
樂居：這篇記錄稿中提到，目前除瞭北京和上海，其它城市的市場都不好，成交同比下降，用批售比衡量的供需關系在變差，存貨去化月數也很高。相關數據是否來自萬科的研究？
鬱亮：1季度很多城市成交同比下降，主要原因是2013年基數太高。我們重點觀察的14個主要城市，今年1季度成交金額同比下降26.3%，但比2012年1季度增長46.3%。
今年1季度主要城市的成交批售比(商品住宅銷售面積對批準預售面積的比例)基本呈現與2013年相反的情況。2013年批售比高的城市，今年供應增加，批售比下降；而2013年批售比低的城市，今年供應減少，批售比上升。最典型的就是沈陽，去年下半年的批售比平均為0.76，今年1季度平均為1.44。
正常情況下，由於春節因素，1季度是成交低谷。我們計算的存貨去化月數是三月移動平均數字，就是用之前三個月的平均銷售作為分母，因此每年2到4月計算出來的去化月數都會比較高，但4月之後一般就會下降。從存貨的絕對數字來看，14個主要城市從2012年5月以來一直變化不大，今年3月底比2012年5月僅增長5.6%，比去年底還略有下降。
樂居：那麼，怎麼看待其中提到的地價房價差縮小對企業盈利的影響？
鬱亮：地價房價差偏低，說明按當前的地價確實很難賺錢。但問題主要出在地價一端，是現在的地價太貴瞭。今年下半年土地供應高峰到來後，預計土地市場和去年會有很大的不同，土地市場過熱城市的地價有必要調整。
樂居：您認為目前的銀行信貸是否明顯收緊？企業的資金風險有多大？
鬱亮：現在銀行吸儲成本不斷上升，如果按揭貸款折扣大，確實會影響銀行的積極性。但隻要利率無特殊折扣，按揭依然是銀行最好的貸款業務，因為安全性最有保障。
相對於按揭而言，銀行在開發貸上的積極性確實會差一些。因此，企業的境外融資能力、合作能力就非常關鍵。這方面恰恰是萬科的優勢。
萬科凈負債率一直在行業低位，手持現金一般都會高於一年內到期的全部借款總和。銀行的風險意識上升，會更加重視萬科這樣穩健經營的客戶，這對萬科反而是有利的。
樂居：中國目前的住房開工量是否已經達到極限？
鬱亮：中國目前正處於高速城市化的過程中，而且吸納人口的主要是沿海城市帶和內地中心城市。對於能夠吸引新投資移民和外來移民的城市，商品住房千人年開工套數在20-25仍然是安全的，一線城市在本世紀初普遍處於這個水平，這些城市之後十年房地產市場的走勢充分說明瞭這一點。
最近幾年，國內商品住宅每年開工接近15億平米，預計未來總量繼續增長的空間不大，總體會保持穩定。但城市之間會出現此消彼長的情況。東部城市帶中的一些三、四線城市，增長性還有潛力。
樂居：北京、上海的局部房價已經超過東京和紐約。北京土地總價值占美國同期GDP的61.6%，和1990年東京、1997年香港的情況酷似。您認為發達國際經歷過的房價泡沫破滅是否會在中國出現？
鬱亮：北京上海目前的房價，略低於紐約，不能說明北京上海的房價已經泡沫化。
1990年東京、1997年香港的房價，均遠遠超過紐約(1990年東京單套房價42萬美元，紐約房價僅13萬美元，東京房價是紐約房價的3.2倍；1997年香港單套房價87萬美元，紐約房價僅14萬美元，香港房價是紐約房價的6.2倍)。
土地總價值是一個計算方法有爭議的指標，從網上這篇文章所采用的數據來看，應該是用某年的房價乘以建設用地面積，再扣除建造成本的結果，對於北京這種建設用地中包含瞭大量工礦用地、土地價值差別巨大的城市，這種估算方法顯然是不太合適的。而且北京的城市規模遠遠超過東京和香港(地理面積：北京1.64萬平方公裡；東京都2188平方公裡；香港1104平方公裡；建設用地面積：北京16.85億平米，香港2.3億平米)，把這麼大的面積乘上去，算出來的數字肯定很嚇人。其實用同樣的方法算一下大紐約地區的土地總價值，數字更嚇人，算出來的數字對美國GDP的比例更高(1999-2006年大紐約地區土地價值占美國GDP比重平均值為110.4%)。
但確實，北京上海房價進一步大漲的可能性已經不大。未來房價漲幅不應高於人均收入增幅，房價收入比將進入下行通道。
目前並無數據表明中國房地產市場已經泡沫化。但我們應該對此一直保持警覺。對於企業來說，就是不要把盈利建立在房價大漲的預期上，不要購買價格明顯偏高、與當前房價明顯不匹配的土地。
樂居：速記稿中還提到一組數據，現在是9億人養5億人，2033年5億人養9億人。撫養比的倒轉將對未來經濟發展及房地產市場構成長期威脅。房地產的天花板會出現在這18年中。這是否是萬科的觀點？
鬱亮：老齡化是一個非常復雜的社會問題，它所帶來的影響是全方位的，涉及到方方面面，政府也正在積極地想辦法。18年是很長的時間。沒有必要因為18年後可能發生的事情而馬上做出過於激烈的反應。但從戰略上、從長遠考慮，我們確實要保持警覺，並提前做出佈局。
萬科正在積極謀求轉型。在傳統業務上，我們將逐漸轉向更安全、效率更高的輕資產模式。我們未來的發展，將逐漸轉向消費地產、產業地產等新業務的開拓。我們有信心在行業發生根本性變化之前完成公司的轉型。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-05-05/14134115565.shtml
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